一、不动产登记簿的概念与地位

　　不动产登记簿是由不动产登记机构依法制作的，对特定辖区内的不动产自然状况、权利状况和其他依法应当记载的事项予以记载的具有法律效力的官方记录。不动产登记簿在不动产登记制度中处于枢纽与核心地位，任何国家只要建立不动产登记制度，就必须设置不动产登记簿。没有登记簿就不可能有不动产登记制度。几乎所有的不动产登记规则和制度都是围绕着登记簿而展开的。这是因为，所谓不动产登记实质上就是将不动产的自然状况与权利状况记载于不动产登记簿的过程。一方面，就从事不动产交易的当事人而言，只有申请登记的事项被记载于登记簿，登记才完成，不动产物权变动的效力才发生；反之，如果没有记载于登记簿，登记就没有完成，不动产物权变动的效力也不会发生。另一方面，对于不动产登记机构而言，无论是受理还是审核，这些环节都是为回答“是否将当事人申请登记的事项记载于不动产登记簿”这个问题提供依据的。受理并审核通过了，登记机构就可以将申请登记的事项记载于登记簿，反之，则不予登记。

　　正是由于不动产登记簿具有如此重要的地位，我国《物权法》第2章第1节“不动产登记”对不动产登记簿的管理、登记簿的性质、登记簿的推定效力与公信效力以及查询、复制等问题作出了明确的规定。不久前，国务院法制办公开征求意见的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》更是采用专章（第2章）对不动产登记簿的编制、形式、制作、管理与保存等问题作出了更为具体的规定。不动产登记簿的地位，由此可见一斑！

　　二、如何编制不动产登记簿

　　不动产登记是由不动产所在地的登记机构办理。不动产登记簿也只是对某一特定地域辖区内的不动产及其上成立的权利状况加以记载。但是，由于不动产登记机构管辖的特定地域内的不动产的登记事项非常庞大，为了确保登记簿的清晰准确，不可能也没有必要将任何与不动产相关的事项都一股脑登记在一个簿册中。因此，不动产登记机构必须按照一定的方法来编制不动产登记簿，从而分门别类的进行登记。这就是所谓的不动产登记簿的编成或编制方法。一种适合本国国情的登记簿编成方法，要做到既能清晰、准确的展示不动产上的物权变动，又便于交易当事人查阅，从而最终有助于提高不动产交易的效率和保障交易的安全。从比较法来看，不动产登记簿的编制方法就是两种：一为物的编制主义，一为人的编制主义。

　　物的编制主义（Realfolium），也称“物的编成主义”或“物的登记方法”。在这种编制方法中，“不动产”这个物在登记簿中处于核心地位。登记簿是以不动产所在的行政区域、地段和地号为序相应设置的。一宗不动产设置一份不动产登记簿页，在该簿页中相应的列明该不动产上应记载的各种物权和法律关系。因此，对不动产登记簿的查询也是按照地段、地号或房屋门牌号进行的。绝大多数国家或地区采取的都是物的编成主义，如德国、瑞士、日本、俄罗斯、我国台湾地区等。例如，德国的《土地登记条例》第3条第1款规定：“每宗土地在土地登记簿中获得一个特殊的位置（土地登记簿页）。土地登记簿页就该宗土地应被视为《德国民法典》意义上的土地登记簿。”

　　“人的编制主义（Personalforlium），也称“人的编成主义”，它是指在不动产登记中处于核心地位的不是“物”而是“人”，即不动产所有权人。依这种方法，登记簿簿页第一栏，要列明在不动产登记局的辖区内，属于所有权人的所有的不动产。而其他不动产上的物权如抵押权等均记载其权利受到限制的所有人的名下。采取人的编成主义的多是实行契据登记主义和托伦斯登记主义的国家。例如，在英国，土地抵押登记簿（Land Charges Register）采取的就是人的编成主义，该登记簿并不针对每一块土地进行编号并设置相应的登记簿页，每一项对已经登记的土地所有权人的限制或负担均登记在该所有权人的名下。

　　就我国而言，绝大多数不动产登记均以物即不动产为核心进行的，即采取的是物的编制主义。例如，《土地登记办法》第5条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”第15条第1款规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。” 国土资源部颁布的《土地登记表格使用和填写说明》中更是明确指出：“土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。”原建设部（现住房和城乡建设部）颁布的《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”