【核心提示】住房市场化客观上扩大了居住不平等。通过收入、教育和工作单位等身份维度，形成了形形色色的空间居住分异，这客观上导致了宏观层面的社会隔离。而这些群体又是对公共政策影响最大的群体，反过来会强化其所居住社区的公共服务，从而强化居民健康、教育等方面的不平等，这可能进一步引发代际不公平。

　　居住是一个大问题，不仅仅是因为“居者有其屋”的理想，更重要的在于，居住的背后牵扯着复杂的社会经济关系。随着住房制度的市场化改革，居民的流动性开始提升，居民的住房条件也得以改善。但在缺乏相应的公共政策的前提下，这种不断增强的流动性却造成了一系列的社会后果，有可能反过来损害居民本身的福利，乃至社会的经济发展。无论是理论还是数据都显示，单一的住房市场化改革正在加剧不平等，激化社会冲突，损害社会资本，这必然会影响到未来的社会经济发展。

　　居住政策与社会隔离的产生

　　早在20世纪中叶，经济学家谢林（后来获得了诺贝尔经济学奖）发现，美国的种族歧视和居住有关。假如一个小区开始形成时，居民中白人和黑人各占一半，但某一天一个偶然的事件导致其中一户白人搬走，那么该小区黑人所占比例就开始上升。此时新入住者如何选择？假如是白人，可能就拒绝搬入这个小区；假如是黑人，就会开心地入住。当新入住的是黑人时，小区黑人比例进一步上升。这会进一步影响到后来者的居住决策。最终均衡时，该小区变成了纯黑人小区。注意，这是一个博弈过程，最终的白人和黑人分别居住成为一种均衡。当居住市场均衡的时候，社会在居住空间上黑白分明，社会隔离产生，种族歧视由此强化。这就是居住的社会经济后果。

　　另一个诺奖经济学得主、加州大学伯克利分校的阿克洛夫教授，进一步从身份认同的角度给出了解释。肤色代表种族、文化、习惯，甚至公共秩序等。肤色认同的背后，其实是对这些具有丰富含义的社会经济变量的认同。在居住选择上，单个家庭通过身份认同，获得了福利改进，但客观上引致了整个社会的种族隔离。在谢林和阿克洛夫等人理论的影响下，美国尝试推动混合居住方案，试图通过公共政策的创新，修正个体居住决策所带来的负外部性。