东方评论

    城市化的新变局，当未雨绸缪

　　自今年2月22日起，除北京、上海、广州、深圳以外的其他地区，大陆居民个人购买二套房，以面积90平方米为界，可获得减按1%或2%税率征收契税的优惠；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，该项优惠同样不包含北上广深。

　　明确把一线城市排除在外，反映出：决策者试图重新启动二线以下城市房地产交易的用心。包括一线城市在内，所有地方政府都对土地财政存在程度不同的依赖，此外，房地产的关联产业甚多，涉及的税费收入、就业，对全国而言，也不可小觑。

　　但在过去一段时间里，全国房地产市场低迷，即便政策严控之下，一线城市和部分二线城市交易仍较活跃，因此，同样是依赖土地财政，一线城市与大部分二线以下城市很不一样，前者仍像过去一样应付裕如，后者显得相当吃力。

　　而有鉴于二线城市和部分三线城市基本都是各省的省会城市，它们占有着该省范围内最大最好的财政资源，即便土地财政“不给力”，也可以比该省其他地方拥有更为宽裕的财政收支状况。

　　因此很明显，承受房地产市场低迷压力最大的，实际是省会以下的地县两级城市，尽管它们拥有城市化意愿最强、人数最多的农村人口。

　　在过去将近20年的时间里，中国大陆房地产市场呈几何级增长的原因很多，巨量农村人口移居城市却是一个根本性因素。房地产市场要继续活跃，除了为大城市改善型住房打开方便之门，根本仍要靠持续吸引外来人口，使城市化率和城市化水平持续提高。

　　但要注意到，今天中国大陆农村的居住环境差距有扩大趋势。既有日趋衰败、越来越不适合现代居住要求的大量村庄；也有居住环境日趋改善、某些方面已经胜过大中城市的“新农村”。

　　从购房意愿上讲，有移居城市的强烈愿望；但随着农村“汽车社会”的到来，人的活动半径数十倍地放大以及对食品安全问题的担忧，在城乡之间自由切换居住的也不在少数。

　　如果说前一阶段的城市化是一种“农村的城市”，即农民被吸引到城里居住，那么今后的城市化将会出现一种“城市的农村”，即在做到公共资源基本集约化使用的基础上，农民更愿意就地城市化，而未必是搬迁到数十数百乃至上千公里之外的城里。这种城市化不再是“想方设法卖几套房子给农民”那么简单粗暴。

　　当前的城市化思路和做法，像抽水机一样把农民卷扬到城市里，本轮房产新政无疑加大了抽水机的功率，但现实的问题是，这台抽水机还能抽到多少水？在农民就地城市化的意愿增强之时，如果固守旧的制度要素，城市化的步伐将随着经济发展和人口增长速度的放缓，明显放慢，乃至出现倒退的风险。

　　中国大陆的城市化率已经超过50%，预计到2030年将达到70%；随着交通、通信等基础设施的大为改善，下一阶段农民入城成为市民完成城市化的方式方法，肯定与前一阶段显著不同，甚至不排除生活富裕的市民“主动下乡”的情形成规模出现。而显然，目前的土地政策、户籍制度、社会保障等等，与这种即将到来的新变化的匹配性有待提升。

　　早报评论员 任大刚